为了帮助广大物业公司执行好《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法(试行)》,日前,物管协会特邀常州市物价局刘宏昌副处长,常州市房管局徐宏伟副处长,与部分物业企业老总,负责人举行了座谈,解答了部分企业提出的疑虑和问题,现将记录予以整理如下:
一,住宅电梯受益业主如何确定
住宅电梯受益业主是电梯运行维护费的交费对象.所谓住宅电梯受益业主,是指在配有电梯的住宅楼内可以使用电梯的业主(也就是说业主进入家中可以使用电梯的是电梯受益业主).举例说明:电梯从地下车库起乘在住宅一楼开始停靠的,从一楼业主开始就是电梯受益业主;电梯从住宅一楼起乘,以电梯首次停靠的最低层业主开始就是电梯受益业主(特殊情况例外).电梯受益业主应当按照物业服务合同的约定向物业管理企业按时交纳电梯运行维护费.
二,如何交纳电梯运行维护费
《办法》明确了电梯受益业主和房地产开发建设单位交纳电梯运行维护费的一些具体事项.电梯受益业主应当按照物业服务协议或买卖(租赁)合同中的约定时间作为交纳电梯运行维护费的起始交费时间;没有合同约定的,应当按照入住通知书(住宅小区竣工验收符合交付使用条件后发出的入住通知书)约定的房屋交付时间作为交纳电梯运行维护费的起始交费时间.因电梯受益业主原因未及时办理入住手续,期间的电梯运行维护费由业主按规定标准的70%交纳;电梯受益业主在办理入住手续后未入住,应事先书面向物业管理企业说明情况,期间的电梯运行维护费按规定标准的70%交纳.
纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅物业,其电梯运行维护费由开发建设单位全额交纳.
三,对长期不入住的业主如何处理
对长期不办理入住手续的业主,可通过前期物业服务合同,前期物业管理服务协议来约定双方的权利和义务.
四,在有住宅电梯的住宅小区,如何确定关于住宅电梯重大问题表决权的业主身份
在有住宅电梯的住宅小区,参加住宅电梯重大问题表决的业主应当是住宅电梯的受益业主.
五,如何设定住宅电梯的楼层系数
楼层系数的确定,可以根据不同高低的住宅楼以单元为单位,以中间层为1,然后向上,下分别增,减差率来合理确定,但各楼层系数增减差率的代数和应等于零,楼层系数应向业主公示.
六,《办法》第四条规定"修理费在一万元以上"的概念是指每一台电梯一次还是指一年的修理费
"修理费在一万元以上"的概念是每一台电梯一次的修理费在一万元以上的,不在本办法的范围内解决.
七,商住楼中商用楼业主要求物业公司电梯代收代付开发票怎么办
商用楼电梯的收费不在本《办法》规定的范围内,物业公司可按成本,税收等另行商定.
八,由于办法的出台,同一台电梯分为两种收费和分摊办法,物业公司该怎么操作
《办法》中已明确规定,《办法》出台前原有约定的从其约定,2006年7月1日以后按本办法执行.
九,售房时业主已向开发单位缴纳住宅电梯相关费用,但业主在7月1日以后入住,物业公司怎么操作
视为原有约定,应从其约定.
十,物业公司在住宅电梯服务中代收代付,所耗用成本能否核算进住宅电梯运行成本
不能,因为物业管理费中已包含此项服务费. |
